注文住宅を建てるなら資金計画を立てましょう。住宅ローンの仕組みとは？
「マイホームが欲しい！」
マイホームは多くの方が抱く将来の夢のひとつだと思います。
しかし、その夢の実現にはかなり厳しい「資金」という壁があります。
当たり前ですが、資金がないとマイホームは建てられません。
つまり、合理的な資金計画を立てる必要があるのです。
資金計画といっても幅広いのです。
例えば、土地を購入するときにも資金計画は重要になってきます。
資金計画の中でも「住宅ローン」は最も割合を占めるものだと思います。
住宅ローンの仕組みをよく理解しておかなければ、しっかりとした資金計画が立てられないと言っても過言ではありません。
そこで今回は、「住宅ローンの仕組み」についてお話します。
【住宅ローンとは？】
住宅ローンとは、住宅の新築にあたりその資金を金融機関から借りる制度のことです。
もちろん住宅ローンは借金という扱いなので、「金利」がかかってきます。
その金利の支払う額の決め方には主にふたつの種類があります。
「変動金利」と「固定金利」です。
【変動金利とは？】
まずは変動金利からご説明します。
変動金利は文字通り、金利の割合が変化するものです。
金利の見直しは半年に1回行われ、多くは4月と10月に行われます。
この金利の見直しは「短期プライムレート」を指標として行われています。
短期プライムレートを説明するとなると、かなり専門的になってしまうので、ここでは「景気の良し悪しで上がったり下がったりして、短期プライムレートが上がると金利は高く、下がると金利は低くなる」といった程度の認識で構いません。
要するに、変動金利は日本の景気によって左右される制度だと言うことです。
【変動金利のメリット】
○短期的な返済を考えている場合、返済額が少なくなる
これは、金利の割合自体のメリットです。
一般的に変動金利が最も金利水準が低いと言われています。
また、金利の見直しは半年に1回ですが、金利の返済額変更は5年に1回なので、その低い金利のまま5年は返済できるということです。
○金利が上がる限度が設けられているため、家計を圧迫するほどの負担にはなりにくい
これは金利の「1.25倍のルール」というものです。
例を挙げると、毎月10万円の返済額だったが、金利の見直しによって金利が上がり、その割合では毎月20万円の返済額になったとする。
もし、毎月20万円という返済額になっても、1.25倍のルールで、毎月12万５千円までしか上げられないという仕組みです。
この仕組みによって、どんなに金利が上がっても、すぐに家計に影響が出るという事態は回避できます。
【変動金利のデメリット】
●元金の減りが遅れて、返済期間を延長してしまう可能性がある
例えば、毎月の返済額を10万円とします。
返済当初は利息6万円、元金4万円の配分で返済していたが、金利が見直されて、利息8万円、元金2万円という返済額に変更になったとします。
そうなると、2万円分の元金の返済が遅れることになりますよね。
このようなことが繰り返されると、元金を返済しきれなくなって、最終的に返済期間を延長することにも繋がると言えます。
これが変動金利の注意点です。
【固定金利とは？】
次に固定金利についてお話します。
固定金利とは、金利が一定で変動しない住宅ローンのことです。
例えば、住宅ローンを組む時に、金利が1.1%だった場合、ずっと金利は1.1%で返済が進んでいくということです。
固定金利は、金利を一定にして返済プランを立てやすくなっている分、変動金利よりも金利が高く設定されています。
【固定金利のメリット】
○返済計画が立てやすい
「フラット35」のように、35年間返済額が変わらないということがわかっていたら、返済計画に狂いが出てきません。
毎月の収入が安定していると、いくらを生活費として使えるのか、いくらを貯蓄に回せるのか、といったことを考えられます。
○元金の減りが遅れるということがない
金利が固定されているので、毎月返済額分を返済していると、変動金利のように、元金を返済しきれなくなるという心配がありません。
つまり、長期間かつ多額の住宅ローンを組むという方にぴったりの住宅ローンだと言えます。
【固定金利のデメリット】
●変動金利よりも金利が高い
具体的な数値で言うと、変動金利と固定金利は一般的に0.4~0.6%ほどの差があります。
この差は、35年という長いスパンでみると、数十万円にもなります。
金利の変動に敏感な方にはあまりオススメできません。
【さいごに】
今回は、住宅ローンの仕組みについてお話しました。
変動金利にも固定金利にもメリット・デメリットがあると言えますね。
また、どちらのプランが得するのかということに関しては言い切れないのです。
というのも、5年先の金利を予測するということはできないからです。
長期的な計画を立てて返済していきたいという人は固定金利、金利の変動を管理するのが得意だという人は変動金利というように、「どちらが自分に適している返済プランなのかを見極める」ということが重要になってきます。
しっかりとした資金計画のもと、マイホームの購入をご検討ください。
